Giới đầu tư địa ốc 'hốt bạc' tỷ nhờ thị trường ngách

Hiện có không ít nhà đầu tư địa ốc đang kiếm tiền tỷ nhờ thị trường bất động sản khởi sắc bằng cách đầu tư vào thị trường ngách. Mua nhà cũ nát sửa chữa rồi bán lại với giá cao, mua nhà cũ cải tạo cho thuê, đầu tư ngắn hạn trên đất nền đô thị,... là những cách 'hốt bạc' tỷ phổ biến nhất của giới đầu tư nhà đất. Thế nhưng, có những nghề tưởng chừng dễ dàng song không hề đơn giản.

Mua đất riêng lẻ, nhà cũ nát... xây,sửa bán lại giá cao

Nhờ nắm bắt được nhu cầu nhà ở bức thiết ở các trung tâm đô thị lớn với số tiền vừa phải khoảng 1-1,5 tỷ đồng/căn; khách hàng thường là những hộ gia đình nhập cư hoặc cặp vợ chồng trẻ; cộng với tâm lý 'ăn chắc mặc bền' của hầu hết người dân ngoại tỉnh, giới đầu tư địa ốc đã 'phất' lên nhờ ngón nghề ở thị trường ngách này. Bằng cách mua nhà cũ nát hoặc đất riêng lẻ rồi xây mới bán lại với giá cao, nhà đầu tư có thể kiếm bạc tỷ.

Họ thường xuyên săn tìm các mảnh đất kẹt, diện tích nhỏ trong ngõ hoặc các ngôi nhà cũ nát ở trong khu vực nội đô với giá rẻ rồi bỏ ra một số vốn không nhiều để tu sửa hoặc xây mới hẳn một căn nhà, bán lại cho người mua với giá cao. Bằng cách này, nhà đầu tư có khoản lời từ vài trăm đến cả tỷ đồng cho một căn nhà.

Đơn cử, một nhà đầu tư nhà đất ở khu vực Tả Thanh Oai (Hà Nội) rao bán những căn nhà được xây mới 3-4 tầng, với diện tích chừng 30m2/căn, có giá khoảng từ 1,2-1,4 tỷ đồng. Hiện giá đất ở khu vực này dao động trong khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì chi phí đất chỉ mất khoảng 540-600 triệu đồng cộng với chi phí xây dựng tổng số vốn bỏ ra vào khoảng 800-900 triệu đồng. Do đó, mỗi căn lãi khoảng trên dưới 500 triệu đồng.

Nhưng khó khăn của nghề này là tìm được đất rẻ không hề đơn giản, hơn nữa phải có nghệ thuật bán hàng. Bên cạnh đó, kiến trúc, nội thất nhà phải bắt mắt. Thực tế cho thấy, để bán được nhà, nhà đầu tư này thường câu khách bằng 'chiêu' tư vấn người mua là họ xây để ở nên xây dựng chắc chắn, cầu kỳ trong thiết kế,… nhưng thực chất họ xây với chi phí rất rẻ.

Mua nhà cũ nát hoặc đất riêng lẻ rồi sửa chữa, xây mới bán lại giá cao giúp nhà đầu tư địa ốc kiếm bạc tỷ.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư địa ốc cá nhân hoặc kết hợp nhóm bạn bè thường kiếm lời từ 300-500 triệu đồng mỗi căn, thậm chí là hơn con số này với loại nhà diện tích lớn hơn.

Mua nhà cũ, sửa mới cho thuê lại

Tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội, ngón nghề kinh doanh này đang thu hút khá nhiều nhà đầu tư cá nhân. Khu vực được giới đầu tư lựa chọn là các khu nội đô có nhiều trường học, cơ quan công sở, bệnh viện… Thường thì họ tìm mua những căn nhà cũ hoặc đất trống sau đó xây mới thành các khu nhà chung cư mini hoặc các phòng ở khép kín.

Mỗi phòng có diện tích từ 15-20m2, cho thuê với giá 2-3 triệu đồng/phòng/tháng hoặc căn hộ nhỏ và nhà riêng đầy đủ nội thất với giá khoảng 5 triệu đồng/tháng.

Với cách kinh doanh, nhà đầu tư thu được dòng tiền ổn định nhưng phải bỏ ra chi phí cao khi đi mua nhà đất. Song, họ có thể giữ được giá trị tài sản là nhà đất ở các khu trung tâm nội đô chờ lên giá, có thể tăng giá trị theo thời gian.

Tuy nhiên, đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng, vì những công việc liên quan như thuê bảo vệ, thợ điện nước, llao công, thợ duy tu bảo dưỡng... Cộng với khá nhiều rủi ro đi kèm như kiếm khách hàng, quản lý dòng tiền, đầu tư vào phân khúc cho thuê nào,...

Đầu tư ngắn hạn đất nền đô thị

Vài năm gần đây, ngân hàng đã mở hầu bao cho lĩnh vực địa ốc, nhất là khối vay của khách hàng cá nhân. Hiện thị trường bất động sản đã phục hồi trở lại và dòng tiền đầu tư đang hướng vào nhà đất.

Thế nên, giới đầu tư đang đổ xô tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc đất nền. Trong một thời gian ngắn, với số vốn không nhiều chỉ vài trăm triệu đồng là nhà đầu tư có thể kiếm lời gấp đôi vốn bỏ ra.

Chẳng hạn như, một dự án khu đô thị ven đô mới đây bán đất nền biệt thự, nhà phố với giá khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau thời gian ngắn đầu tư đất nên khu đô thị này khi chuyển nhượng lại đã có giá chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với giá gốc.

Thời cơ vàng cho cổ phiếu bất động sản lên ngôi

Khả năng thuê, mua căn hộ, nhà ở sẽ tăng khi các chuyên gia và người thu nhập cao từ các nước đến Việt Nam sinh sống, làm việc. Cùng với đó, tốc độ đô thị hóa tại các TP tăng lên sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp. Theo đó, nhu cầu văn phòng chất lượng quốc tế cũng được dự báo sẽ tăng lên trong thời gian tới.

Thị trường BĐS khởi sắc

Vào thời điểm cuối năm, lợi nhuận của nhóm ngành bất động sản (BĐS) thường hay đột biến nên giao dịch rất sôi động. Hơn nữa, thị trường địa ốc cũng đang được kỳ vọng sẽ sớm có sự bứt phá. Khi Việt Nam chính thức gia nhập TPP, nhu cầu về BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thị trường BĐS khởi sắc trên diện rộng với lượng hàng tồn kho giảm đều, ổn định. Bên cạnh đó, khối lượng giao dịch tăng vọt và giá chào bán ở tất cả các phân khúc từ trung và cao cấp đến giá rẻ, bình dân cũng tăng trở lại… giúp doanh nghiệp địa ốc lạc quan hơn.

Sự phục hồi của thị trường BĐS dựa trên những yếu tố vững chắc như các chính sách hỗ trợ, nhu cầu, hạ tầng đã phát triển,... và sự phục hồi còn nhiều tiềm năng khi giá căn hộ chỉ tương đương 67% mức giá đỉnh của năm 2008.

Thế nhưng, trước sự tăng vốn ồ ạt thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu chuyển đổi và kết quả kinh doanh còn mờ nhạt, không ít doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ khiến nhà đầu cũng phải cẩn trọng.

Số liệu thống kê của Vietstock cho thấy, tổng lợi nhuận của 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết đạt trên 4.000 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm ngoái đã giảm nhẹ 3%. Tổng doanh thu tăng trưởng 13%, đã đạt trên 37.400 tỷ đồng.

Giá cổ phiếu BĐS còn đang nằm ở ngưỡng thấp, với thông tin tích cực nhà đầu tư kỳ vọng giá cổ phiếu sẽ tăng.

Tập đoàn Vingroup (VIC) vẫn là doanh nghiệp dẫn đầu con số lợi nhuận về tuyệt đối với hơn 972 tỷ đồng. Những dự án BĐS mà tập đoàn này triển khai vẫn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Doanh thu cho thuê trung tâm thương mại /văn phòng đạt 700 tỷ đồng trong quý III/2015 (tăng 31%); trong khi đó, doanh thu kinh doanh khách sạn, vui chơi giải trí và dịch vụ đạt 915 tỷ đồng (tăng 59%) và doanh thu từ hoạt động giáo dục đạt 149 tỷ, so với cùng kỳ năm trước đã tăng 105%.

Doanh nghiệp địa ốc lãi, lỗ đan xen

Theo ngay sau VIC là Tập đoàn FLC. Doanh nghiệp này liên tục tăng trưởng mạnh mẽ về hoạt động kinh doanh từ năm 2011 đến nay, đặc biệt năm 2014 là mốc đánh dấu lợi nhuận bắt đầu đạt hơn trăm tỷ. FLC đạt lãi ròng gần 356 tỷ đồng trong năm 2014 thì chỉ trong 9 tháng năm 2015 đã đạt tới 630 tỷ đồng, so với cùng kỳ đã tăng trưởng 163%.

Trong khi đó, Tập đoàn Nam Long (NLG) đã thoát khỏi 'cái bóng' lỗ 3 quý đầu năm 2015 khi đạt doanh thu gần 650 tỷ đồng và lãi ròng hơn 75 tỷ đồng. Trong 9 tháng năm 2015, HQC đạt doanh thu lên đến 880 tỷ đồng, tăng đột biến so với con số 11 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu tăng mạnh khiến lãi ròng lũy kế 9 tháng của HQC đạt trên 101 tỷ đồng, con số này tăng gấp 10 lần so với 9 tháng năm 2014.

Đơn vị này cho hay, nhờ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu từ các căn hộ Block HQ1, HQ2, HQ3, HQ4, HQC Plaza và các căn hộ thô của dự án HQC Hóc Môn mà kết quả kinh doanh đã tăng trưởng như vậy. Vậy nhưng, so với kế hoạch đề ra cho cả năm 2015, doanh nghiệp chỉ mới thực hiện 27% chỉ tiêu doanh thu và 32% lãi ròng.

Đại diện cho phân khúc BĐS cao cấp, Phát Đạt (PDR) cũng đạt doanh thu khá khi bàn giao một số căn hộ thuộc dự án The EverRich 2 và The EverRich 3, đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2015. Cụ thể, PDR đạt 351,3 tỷ đồng doanh thu thuần, so với cùng kỳ đã gấp 4 lần và lãi ròng đạt gần 79 tỷ đồng, tức gấp 9.4 lần cùng kỳ năm trước.

Tuy cũng nằm trong nhóm có lợi nhuận cao gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014, song kết quả của Sacomreal (SCR) không nằm ở hoạt động kinh doanh chính khi trong 9 tháng đầu năm doanh nghiệp lỗ thuần đến 240 tỷ đồng.

Có thể nói 'cứu tính' cho SCR là lợi nhuận khác trên 300 tỷ đồng, không chỉ giúp công ty thoát lỗ mà còn ghi nhận lãi tăng trưởng gấp rưỡi so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận này có được chính nhờ vào việc chuyển nhượng dự án Celadon City.

SCR đã tung ra thị trường nhiều dự án trong thời gian qua, như Carillon 2, Carillon 3 và Jamona City… Nhưng các dự án này sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu từ nửa sau năm 2017. Đó là lý do khiến doanh thu SCR 9 tháng năm 2015 giảm 83% trong khi lãi ròng vẫn tăng vọt.

Theo số liệu thống kê của Vietstock, có 12 doanh nghiệp địa ốc báo lỗ. Sự xuất hiện lỗ bất ngờ của những đại gia có vốn nghìn tỷ đồng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Trong đó, lỗ nặng nhất là CTCP KD & PT Bình Dương (TDC) với con số xấp xỉ 67 tỷ đồng. Lý do khiến TDC lỗ nặng chính là bởi một số công trình xây dựng chưa nghiệm thu, nguồn thu từ BĐS giảm vì hàng bán bị trả lại và công ty cũng chưa triển khai bán hàng. Thứ nữa, chi phí lãi vay tăng đột biến khiến cho TDC chịu lỗ nặng nhất trong ngành.

Cuối năm thị trường BĐS thường rất sôi động lan tỏa trên sàn niêm yết. Nhiều doanh nghiệp có quỹ đất lớn còn liên kết với nhau để phát triển, mở rộng thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Nhà đất củ chi vùng đất tiềm năng

Trải qua những năm tháng khó khăn vất vả đó, Củ Chi hôm nay đã khoác lên mình chiếc áo mới và không ngừng phát triển, Cơ cấu kinh tế của huyện hiện nay là: Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp, Nông nghiệp, Thương mại – Dịch vụ. 

Hiện nay trên địa bàn huyện có 2 Khu công nghiệp và 3 Cụm công nghiệp đang hoạt động.mặc dù những ngành công nghiệp phát triển,nhưng với những ngành nghề truyền thống luôn được bảo tồn và phát triển như:mây tre lá,thêm vào đó những cánh đồng lúa bạc ngàn,sau những ngày lao động vất vả đó cũng như tạo cảm giác vui chơi thoải mái cho những ngày nghỉ cuối tuần thì có các khu du lịch nghỉ mát như:công viên nước Củ Chi,Một Thoáng Việt Nam.

Nói đến Củ Chi có một địa danh mà mọi người đều nhắc đến đó là: Địa đạo Củ Chi và Đền Bến Dược,đó là những di tích còn lại trong chiến tranh và là nơi tôn nghiêm để tưởng niệm các anh hùng liệt sĩ đã hy sinh vì nước quên thân để đất nước Việt Nam giàu đẹp như hôm nay nói chung,vùng đất Củ Chi phát triền nói riêng.

Đều quan trọng hơn nữa là con người ở đây rất thân thiện và hiếu khách .Với vùng đất đầy tiềm năng như vậy,Ủy ban nhân dân thành phố đã triển khai nhiều dự án trên địa bàn huyện như: Khu đô thị Tây Bắc thành phố: Quy mô 6.000ha.

Khu thảo cầm viên Sài Gòn: Quy mô 485,35ha; Trường đại học Dân lập Củ Chi: Quy mô 20ha; Khu công viên văn hoá lịch sử Sài Gòn – Gia Định: Quy mô 100ha; Khu công viên giải trí quốc tế: Quy mô 150ha; Khu du lịch sinh thái - vườn: Quy mô 100ha; Khu công viên nước Củ Chi (mở rộng): Quy mô 28ha; Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi – giai đoạn 2: Quy mô 169,80ha…

Điều quan trọng hơn hết là nguồn nước quanh năm không thiếu và là nơi cấp nước cho thành phố ,vào mùa mưa không bị ngập nước,nguồn nước luôn trong sạch và tươi mát. Với tình hình kinh tế hiện nay,lãi suất ngân hàng thấp,bất động sản là kênh đầu tư tốt trong tương lai,nếu chúng ta có số tiền rảnh rổi,thay vì gửi vào ngân hàng tại sao chúng ta không đầu tư vào mua ban nha dat cu chi 5 năm sau lợi nhuận sẽ như thế nào?